De impact van het Coronavirus op vastgoed.
Zimmo, de tweede grootste immosite in België, vroeg aan Stadim, het grootste onafhankelijke schattings-en consultingbureau van ons land, om uit te zoeken welke economische impact er te verwachten valt op de vastgoedmarkt naar aanleiding van de coronacrisis. Van prijsplafonnering in het residentieel vastgoed tot zware klappen in enkele segmenten van retail en reorganisatie binnen zorgvastgoed. We zetten alle prognoses op een rijtje.
Prijsplafonnering
Waardering van residentieel vastgoed is sterk afhankelijk van het beschikbaar inkomen, inflatie en de afbetalingscapaciteit van gezinnen. Het beschikbaar inkomen zal volgens economen gemiddeld met 5 procent krimpen, terwijl het gemiddelde ontleningspercentage voor woningkredieten mogelijk verder zal dalen. Dat kan een negatieve invloed hebben op de woningprijzen, vooral in het segment boven €300.000. Op korte termijn wordt er echter geen crash verwacht van woningprijzen, noch in het segment van eigenaars, noch in het verhuursegment. De residentiële vastgoedmarkt in België is namelijk erg evenwichtig en kent geen structurele overwaarderingen. Er wordt ook niet gevreesd voor een nieuwe kredietcrisis, mede doordat de Basel-conventies, met verhoogde stressbestendigheid van de banken, in de huidige crisissituatie hun nut bewijzen. De mogelijke daling van koopkracht en eventuele deflatie zouden op korte en middellange termijn daarom tot een plafonnering van de prijzen kunnen leiden, net zoals na de financiële crisis in 2008.
De coronacrisis zal naar alle waarschijnlijkheid wel een aanhoudende vraagshift naar meer kwalitatieve woningen meebrengen, vooral wat betreft de buitenruimte (tuinen en terrassen). Er wordt niet meteen een sterk stijgende vraag naar grote woonoppervlaktes verwacht, ondanks de mogelijkheid van toekomstige lockdowns en de verdere inburgering van thuiswerk. De vraag naar de meest compacte woonunits (< 45 m2) zal mogelijk wel terug dalen, gezien de huidige lockdown ons met de nadelen hiervan confronteert.
Winkels en woonzorgcentra
De coronacrisis zal een structurele impact hebben op het retailvastgoed, dat zo goed als zeker substantieel zal krimpen in omvang. Stijgende leegstand en huurinkomstenrisico op korte termijn zullen evolueren in structureel dalende huurprijzen en finaal tot herbestemming van een deel van het patrimonium naar andere functies. Deze crisis legt alle risico’s van winkelvastgoed bloot en zal naar alle waarschijnlijkheid leiden tot een aanhoudende afwaardering van veel segmenten in het retailvastgoed, vooral dan op B-locaties.. Dat hoeft niet te betekenen dat de fashionsector volledig uit het straatbeeld zal verdwijnen, maar veel retailers in deze branche zullen moeten excelleren om te overleven.
De komende maanden zullen uitwijzen of er een impact zal zijn op de huidige zorgvastgoedmarkt, i.e. ziekenhuizen, woonzorgcentra en assistentiewoningen. Zorgvastgoed wordt relatief hoog gewaardeerd wegens de achterliggende lange termijn triple-net-contracten met professionele en solvabele exploitanten en de waarde van het vastgoed is erg business case gedreven Er zullen naar aanleiding van deze crisis in de verschillende segmenten heel wat extra operationele kosten zijn en de vraag is of deze markt zijn scherpe yields zal kunnen bewaren. Niemand twijfelt aan de noodzaak van voldoende woonzorgvormen, maar het huidige, lokaal gefragmenteerde aanbod lijkt te kwetsbaar in tijden van gezondheidscrisissen. Een sterkere binding van verschillende woonzorgvormen met ziekenhuizen zal hen minder kwetsbaar maken door het beter toepassen en efficiënter inzetten van preventiemaatregelen, beschermingsmateriaal en gekwalificeerd personeel.
Ook elders reorganisatie
Kantoren zullen definitief anders georganiseerd worden op korte termijn, zowel op het vlak van inrichting als van interne organisatie.Vraag is of er hierdoor impact komt op de waarde van kantoorvastgoed. De brede inburgering van thuiswerk, gestuurd door technologische mogelijkheden en een mentale switch bij werkgevers, zou mogelijk kunnen leiden tot een dalende vraag naar werkplekken. Anderzijds verwachten Nederlandse experts een vraagstijging ten gevolge van de anderhalve-meter-economie die de vraagdaling ten gevolge van thuiswerken zal overstijgen. Er kan verwacht worden dat nieuwe ontwikkelingen en investeringen in de kantorenmarkt op korte en zelfs middellange termijn zullen afkoelen. De revival die de kantorenmarkt de laatste jaren kende in Brussel en de grootste Vlaamse steden zal sterk getemperd worden. Mogelijk kan een sterke afremming van de groei van het patrimonium voldoende zijn om vraag en aanbod in evenwicht te houden, waardoor de huurprijzen en hieraan gekoppelde vastgoedwaardes van kantoorvastgoed niet te sterk in het gedrang zullen komen. Door een afwachtende houding van werkgevers zal er zich in dit segment wel een sterke daling van het aantal transacties kunnen voordoen.
Bron: www.zimmo.be (Leuven, 20 april 2020)