Kan je zomaar onder de aankoop van een woning uit?
Het antwoord is eigenlijk heel eenvoudig: Als er een overeenkomst is over wat er wordt gekocht en tegen welke prijs dan is de koop gesloten, dit kan mondeling, schriftelijk en zelfs per e-mail of sms.
Maar er zijn bepaalde gevallen waarbij er wel onder de aankoop van een woning uit kan gegaan worden. We bespreken de mogelijkheden hier:
Bod
Het uitbrengen van een bod is de eerste stap als je een pand wil kopen. De rechtspraak aanvaardt traditioneel dat een prijsvermelding bij een te koop aangeboden woning ‘slechts’ een uitnodiging is tot het doen van een aanbod. Je bod vormt het aanbod. Zolang de verkoper je bod niet aanvaardt, kan je je terugtrekken. Zodra de verkoper je bod aanvaard heeft, is het bindend, Ook al kan je achteraf bijvoorbeeld geen lening van de bank krijgen.
De verkoper hoeft je bod niet te aanvaarden, zelfs als je meer dan de vraagprijs biedt. De verkoper behoudt altijd de vrijheid om gelijk welk bod te aanvaarden en kan zelfs beslissen om het goed niet langer te koop aan te bieden. Als de verkoper je bod aanvaardt, dan is dat voor hem meteen bindend en geldt de aanvaarding als verkoopbelofte, ook wel aankoopoptie genoemd. Als je deze optie naderhand ‘licht’ nadat je op de hoogte gebracht bent van de bodem- en stedenbouwgegevens, kan de verkoper niet meer terug.’
Mondeling akkoord
Een mondelinge overeenkomst is in principe bindend, omdat je dan met de verkoper een akkoord hebt bereikt over het goed en de prijs. Hierbij is het wel zeer lastig om dit te bewijzen als er achteraf een kink in de kabel komt.
Het bewijs van het bestaan van een rechtshandeling die minstens 3.500 euro bedraagt, dient in principe te worden geleverd door een ondertekend geschrift. Kan een vastgoedmakelaar als getuige van de mondelinge overeenkomst optreden? Het getuigenbewijs van het bestaan van een contract tegenover een particulier is niet toegestaan als de economische waarde groter is dan 3.500 euro. Minstens moet een begin van bewijs op papier worden voorgelegd om, aangevuld met een ander bewijsmiddel, het bestaan van de mondelinge verkoopovereenkomst aannemelijk te maken.
De wet bepaalt ook dat de verkoper bepaalde informatie aan de koper moet verstrekken zoals het bodemattest en de stedenbouwkundige informatie. Als dat niet gebeurde, kan de koper de nietigheid van de verkoopovereenkomst inroepen.
Compromis
Is je bod aanvaard? dan maken we de verkoopovereenkomst op. Dit is op zich bindend maar er zijn uitzonderingen. Zoals de wettelijke bescherming voor de kopers en de opschortende voorwaarden.
Het verkrijgen van een hypothecaire lening kan zo een opschortende voorwaarde zijn. Let wel, als je er als koper niet in slaagt externe financiering te bekomen, wordt doorgaans gevraagd om bijvoorbeeld minstens drie negatieve beslissingen van een financiële instelling voor te leggen. Het is de bedoeling dat de koper er echt alles aan doet om de overeenkomst uit te voeren.
De verkoper kan ook een schadevergoeding vragen als je niet wil of kan kopen. Zoals een forfaitaire vergoeding die in het contract bepaalt wordt, een vergoeding van de effectieve (te bewijzen) schade en de verkoper kan ook de gedwongen uitvoering van de aankoop eisen. In dat geval wordt de koper verplicht (door de rechter) de koop alsnog uit te voeren.
Daarnaast zijn kopers ook beschermd door de wet en moeten ze bepaalde informatie verplicht gekregen hebben – zoals bodem- en stedenbouw gegevens – op het moment dat ze het compromis ondertekenen. Dat betekent eigenlijk dat een verkoopdossier volledig klaar moet zijn voor een woning op de markt wordt gebracht.
Als die wettelijk verplichte informatie niet aangeleverd wordt, kan de nietigheid van het contract worden ingeroepen. Zelfs al heb je het compromis al getekend.
Als er geen opschortende voorwaarden zijn en je hebt alle wettelijk verplichte informatie gekregen, dan ben je door je handtekening gebonden aan het compromis en kan jij en de verkoper niet meer terug. Een verkoop komt dus niet maar definitief tot stand op het moment dat de akte wordt verleden.
Als je het compromis ondertekent, wordt doorgaans ook gevraagd om een voorschot te storten van 5 of 10 procent van de aankoopprijs. Het is aan te raden om die som op de derdenrekening van de makelaar of de notaris te storten en niet rechtstreeks op de rekening van de verkoper. Op die manier ben je zeker dat je je centen terugziet als de verkoop om een of andere reden toch niet doorgaat.
Akte
De laatste stap in het koopproces is het verlijden van de akte, waarna je officieel de nieuwe eigenaar van de woning bent. Als de akte getekend is, is er geen weg meer terug.
Als de verkoper zijn medewerking niet verleent aan het verlijden van de notariële akte, kan je de gedwongen uitvoering van de verkoop nastreven. Daarbij vraag je het best wel de oplegging van een ‘gerechtelijk verkoopverbod’ om te vermijden dat de verkoper een tweede keer verkoopt aan een andere koper die ter goeder trouw is.
Voor bijkomende vragen helpen we je graag persoonlijk verder: contact