Vastgoed in 2023

In dit blogbericht gaan we in op de verwachte ontwikkelingen op de vastgoedmarkt in 2023. Er zijn verschillende factoren die invloed zullen hebben op de prijzen van huizen en appartementen, zoals de hoge energiekosten, inflatie en stijgende materiaalprijzen. Bovendien zal er dit jaar ook een renovatieplicht en een stijgende rente van kracht zijn.

Er zijn meerdere factoren die dit jaar de prijzen van huizen en appartementen zullen beïnvloeden, volgens experts. Zo zullen de hoge energiekosten, inflatie en stijgende materiaalprijzen zeker hun weerslag hebben op deze prijzen. Bovendien komt daar ook nog een renovatieplicht en een stijgende rente bij.

Hoewel de stormloop op huizen en appartementen tijdens de coronacrisis voorbij is, blijven de prijzen voor woningen in 2022 nog altijd hoger dan in 2021. Dit komt door verschillende factoren, zoals de oorlog in Oekraïne, de stijgende energieprijzen en inflatie, en een verdrievoudiging van de rente op woonleningen. Desondanks zijn de prijsstijgingen van deze woningen afgezwakt in vergelijking met voorgaande jaren, wat ook geldt voor het aantal transacties.

Er is onzekerheid over de verwachte ontwikkeling van woningprijzen dit jaar. Vastgoedexperts zijn het erover eens dat de stijging van deze prijzen lager zal zijn dan de inflatie, maar er is verdeeldheid over de vraag of er ook een gemiddelde prijsdaling in euro’s zal plaatsvinden. Sommigen verwachten een beperkte prijsdaling, terwijl anderen denken aan nulgroei of zelfs een bescheiden prijsstijging.

Er is consensus onder de vastgoedexperts dat de markt voor energiezuinige woningen goed zal blijven presteren, terwijl de prijzen van energieverslindende woningen mogelijk zullen dalen.

Wat met de betaalbaarheid van vastgoed?

Volgens de rentebarometer van ImmothekerFinotheker is de rente voor een woonkrediet op 20 jaar met een vaste rente en een quotiteit van 80 procent gestegen van gemiddeld 1,38 procent aan het begin van 2022 naar 3,38 procent aan het einde van het jaar. De quotiteit geeft aan hoeveel de koper leent in verhouding tot de waarde van de woning.

De stijging van de energiekosten heeft ervoor gezorgd dat mensen die interesse hebben in het kopen van een huis minder budget hebben om een krediet terug te betalen, net zoals de stijging van de rente. Hoewel de automatische loonindexering kan helpen om dit wat te compenseren, hebben velen toch aan terugbetalingscapaciteit ingeboet.

De banken eisen een eigen inbreng van 10 tot 20 procent van het steeds hogere aankoopbedrag, wat betekent dat de benodigde eigen inbreng in euro’s in de afgelopen jaren is gestegen door de stijging van de vastgoedprijzen.

Verplichte renovatie van kracht in 2023

De prijzen van energieverslindende huizen zullen onder druk komen te staan, omdat er nu rekening gehouden zal worden met de renovatieplicht en verbouwingskosten. 

De renovatieplicht zal vooral van invloed zijn op woningen die ongeveer twintig jaar geleden zijn gerenoveerd, omdat deze panden nog te goed zijn om opnieuw volledig te renoveren, maar vaak alleen een energiescore van D of E hebben.

Vastgoed als investering in 2023

De onderhandelingsmarge voor kopers is groter geworden, wat deels wordt verklaard door het afnemende actief zijn van investeerders. In het derde kwartaal waren jongeren en investeerders de belangrijkste drijvende krachten achter de vastgoedmarkt, volgens de vastgoedbarometer van het notariaat. De verkoop van nieuwbouw was rustiger in de afgelopen maand, wat voor een deel te wijten is aan kleine beleggers die afwachten of andere beleggingen zoeken, nu de rente op beleggingen niet langer nul is. Deze afwachtende houding zal tijdelijk zijn en is er op lange termijn geen probleem voor nieuwbouw.

De hogere rente op leningen heeft ook effect op investeerders. Tot midden 2022 verdienden investeerders geld op geleend geld, maar momenteel liggen de rendementen op hun huurpanden steeds dichter bij de rentelasten, of moeten ze soms wat bijleggen. Aan de andere kant staat dat vastgoed een veilige belegging is en door huurindexering is het inflatiebestendig. Sinds 1 oktober 2022 is de indexering in Vlaanderen voor een jaar gekoppeld aan de energiezuinigheid van de woning, waarbij alleen woningen met energielabel A+, A, B of C volledig geïndexeerde huur mogen hebben. Deze maatregel heeft weinig impact op investeerders, omdat ze voor 95 procent huizen en appartementen kopen die energetisch in orde zijn.

De stijgende bouwkosten hebben het ook duurder gemaakt om energiezuinige nieuwbouw te realiseren. Vanwege de hoge leninglasten in verhouding tot het huurrendement zijn investeerders terughoudender geworden en wachten ze tot de markt zich normaliseert. Daarnaast heeft de bouwsector te maken met een tekort aan materialen en werknemers, wat de onzekerheid bij projectontwikkelaars vergroot. Dit segment zal groeien omdat de marges groter zullen zijn. Ten slotte is er nog de fiscaliteit, waarbij er op tafel ligt om privéhuur te belasten op basis van de reële huurinkomsten. Het is nog onduidelijk of dit zal doorgaan en hoe investeerders hiermee om zullen gaan.

Verplichting asbestattest

Sinds 23 november 2022 is het verplicht om bij de verkoop van een woning in Vlaanderen die vóór 2001 gebouwd is, een asbestattest op te stellen. Dit geeft aan hoe asbestveilig het huis of appartement is. Het attest zal een rol spelen in de onderhandelingen. Als er een keuze is tussen een huis met een goed of slecht asbestattest, zal men waarschijnlijk kiezen voor het huis met het goede attest.

Vragen?

Heb je nog vragen over de huizenmarkt in 2023 of over de verkoop of aankoop van een woning? Dan kan je ons altijd contacteren.